지금 전 세계 거의 모든 기업들이 혁신과 쇠퇴의 갈림길에 놓여 있다. 과연 이 인공지능(A.I) 로봇시대는 물류산업에 어떠한 결과를 도출한 것인지 궁금하다.
‘AI 전환’은 물류기업을 포함한 부동산업 건설업 금융업 등 모든 기업의 생존과 성장의 필수 전략이다. 업종 간 경계 붕괴로 인해 물류센터 개발과 상업용 부동산 시장은 물류업체 만의 전유물이 아닌 무한 경쟁 체제가 된 지 오래다.
생성형 AI가 확산되면서 오피스와 물류센터 중심이던 국내 상업용 부동산 시장에서 AI 특화 ‘데이터센터’(Data Center)와 AI 기반 로봇화된 창고인 ‘다크 웨어하우스’(Dark Warehouse)가 새로운 ‘미래 먹거리’로 부상하고 있다.
이는 국내 상업용 부동산 시장이 침체된 상황에서 물류산업 및 건설·부동산 업계의 새로운 성장 동력으로 자리 잡을 것으로 예측되고 있다.
물류시설, 기술·개발의 시대 넘어 이제는 AI 로봇 인프라 시대가 도래했다는 뜻이다.
이에 물류산업의 판을 바뀌고 있는 ‘5가지 흐름’을 살펴보고자 한다. 미래를 예측하는 것이 아닌 산업과 기술을 통해 미래를 만들어 간다는 관점에서 서술한다.
첫째, 물류 불모지였던 우리나라에 물류가 도입된 이후 공·항만, 내륙 물류거점시설과 물류센터는 코로나19, 전자상거래(e-Commerce), 로봇자동화, 4차산업혁명 등과 같은 격동의 시기를 보내며 괄목할 만한 성과를 이뤘다.
산업에 대한 비용으로만 인식돼 물류비 절감과 효율화만을 외쳐왔던 물류가 이제는 국가 경쟁력의 척도가 됐으며 산업의 핵심 역량산업으로 가치(Value)가 부각됐다.
기업들 또한 공급망관리 및 스마트물류 체계 구축에 많은 자원과 역량을 투자하는 것이 기업의 비즈니스 경쟁력 제고를 위한 필수 요소라 생각하고 전력을 다하고 있으며 그 중심에는 물류센터가 있다.
둘째, 지난 2015년 대형 오피스 빌딩 투자를 해왔던 부동산투자회사(리츠)들의 물류센터와 물류창고 등 물류부동산 투자 전환은 ‘물류리츠’ 전성시대를 열었다.
그로부터 10년이 지난 지금은 개발 프로젝트 난항에 실적 저하, PF 사업장 기한이익상실(EOD) 잇따르며 유동성 부담 확대, 매출 감소·원가 상승으로 수익성 악화 등으로 어려움을 겪고 있다.
2023년부터 시작된 금리 상승, 경기 침체 등으로 인한 개발 PF(프로젝트 파이낸싱) 문제는 물류산업과 개발 및 건설업에 많은 시련을 주고 있다.
비현실적 사업계획, 자금 조달 리스크 등과 같은 복합적 요인으로 인해 부실과 사업성 저하는 물류센터 프로젝트파이낸싱에서 다수의 기한이익상실(EOD)을 발생시켰다.
준공 이후 공실 장기화로 인한 실적 저하 매출 감소는 후 순위 대주인단의 추가 만기 연장 거부하는 사례가 비일비재하고 원자재 가격과 인건비 상승까지 겹치면서 수익성 악화를 부채질해 PF 부실과 불확실성을 더욱 키우고 있다.
지금까지의 공급과잉으로 인한 낮은 수익률과 높은 공실률은 사업성을 어렵게 하며 경쟁자들을 몰락시켰기에, 앞으로 다가올 2026년은 위기를 기회로 여기는 새로운 경쟁자들에게는 ‘부흥’의 해고 ‘희망’이라는 단어를 이야기 할 수 있는 새로운 기회를 창출하는 해가 될 것이다.
셋째, 2025년, AI 산업은 과거 40년간 글로벌 IT 산업의 성장 변곡점을 고려할 때 PC(인터넷), 모바일(아이폰) 이후 세 번째 산업 혁명으로 판단된다.
PC, 모바일 산업은 태동 이후 10~15년간 고성장을 지속했지만, AI 산업은 2022년 11월 GPT 공개 후 불과 3년밖에 지나지 않았다. 1999년 닷컴버블 비교 논란은 시기상조라고 생각한다. 반드시 AI는 세상을 바꿀 것이며 기회가 될 것이다. 물류부동산인 물류시설업(창고업) 또한 예외일 수 없다.
‘더 이상 회사들 간 경쟁은 무의미하다. 경쟁하는 것은 회사와 제품이 아니라, 갖고 있는 ’AI 기술과 공급망‘이 경쟁하는 것이다’.
이는 점차 증가하는 AI 물류센터의 구축 절차와 활용 방식에 근거할 것이다. AI 기술을 활용한 스마트물류센터 구축 확대, AI로 물류센터를 더 똑똑하게 생성형 AI를 만난 스마트물류, 생산성을 극대화하기 위해서는 ‘인프라 구축 건설기술’이 필수항목이다.
넷째, AI가 물류센터 개발업과 건설산업의 ‘판’을 바꿀 것이다. AI·클라우드 특화 데이터센터는 ‘새로운(新) 생산기지, R&D연구센터’로 변환되며, 그동안 축적된 물류센터의 최첨단 기술의 활용 경연의 장이 될 것이다.
데이터센터 수요 확대는 개발업과 건설업계 수익 구조 변화로 이어질 것이며, 시공 중심에서 유지보수-운영-위탁까지 포트폴리오를 확장하며 ‘전주기형 사업 모델(End-to-End Business Model)’로 진화하고 있다.
데이터센터는 고도의 기술력과 안정적인 운영 인프라가 요구돼 진입 장벽이 높으면서도 장기 임대 계약과 맞춤형 설계가 필수적으로, 다른 상업용 부동산과 달리 경기 변동이나 금리 상승에도 영향이 적고, 안정적 수익이 가능하다.
창고(스토리지)는 공간 산업이다. 화물을 보관하면 물류창고, 데이터를 보관하면 데이터창고, 에너지(전력)를 보관하면 에너지(ESS) 창고가 되듯이 미래의 스토리지는 가치(Value)센터가 될 것이다.
다섯째, 미래 물류창고의 표준이 될 다크 웨어하우스는 물류산업의 판도를 바꾸는 새로운 비즈니스 모델로 떠오를 것이다.
창고, 물류센터, 허브 앤 스포크(Hub and Spoke), 전자상거래 국제물류센터(GDC), 풀필먼트 센터, 스마트물류센터 등이 화두가 되면서 물류산업의 기반이 됐듯이 이제는 ‘다크 웨어하우스’가 미래 물류창고의 새로운 용어가 된다는 것이다.
이름에서 알 수 있듯이 물류센터 내 조명이 거의 필요 없을 정도로 완전 자동화된 시스템을 기반으로 운영되며, 인적 개입을 최소화하거나 완전히 배제한 채 로봇과 AI, IoT 기술을 활용해 입고부터 보관, 출고까지 모든 과정을 처리한다.
다양한 상품과 복잡한 프로세스, 빠른 환경 변화와 기술 발전에 따른 고객의 니즈 등으로 자동화 작업의 난이도가 높은 물류센터 현장에서 ‘다크 웨어하우스’는 단순한 작업 보조를 넘어, 인간과 로봇이 역할을 나눠 협업하는 새로운 자동화 구조를 가능케 할 것이다.
따라서 로봇과 인공지능에 최적화된 H/W와 S/W는 필수 불가결하다. 성공하기 위해서는 국내외 전문가들과의 협력을 통해 새로운 물류 패러다임을 창출해 나가야 한다.
입지 선정 능력은 물론 효율적인 공간 구성, 축적된 시공 기술력, 전력과 통신망과 같은 필요 인프라까지 원스톱 서비스 체계를 갖추고 미래 물류센터의 자산가치를 높혀 나가야 한다.
‘인공지능(A.I) 로봇시대’와 ‘관세전쟁으로 시작되는 글로벌 서플라이체인의 변화’는 우리에게는 무조건 이익이 되며 절호의 기회가 될 것이다. 이 기회를 삼아 인공지능 강국, 아시아태평양 물류강국이라는 비전이 실현되기를 희망한다.
AI데이터센터와 다크 웨어하우스는 물류시설의 미래로 변모할 것이다. 혁신적인 물류시설과 인프라, 네트워크가 구축돼야 하며 그 기조에는 개발운영(SI) 금융(FI) 건설(CI)업의 협업 그리고 지금까지 안고 있는 근본적인 문제에 대한 해결책 찾는 계기로 삼아 글로벌 경쟁력을 갖춰야 한다.
미래, 우리가 상상하는 기술은 일상이 될 것이다. ‘AI는 속도 싸움’이다. 하루가 늦으면 한 세대가 뒤쳐진다. 2026년부터 시작될 것이다. 기회를 놓쳐서는 안된다.
